L’essentiel
C’est quoi la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun est un dispositif de défiscalisation lorsqu’on achète un bien immobilier pour le louer. Elle est mise en place depuis 2026 par le ministre portant le même nom afin de promouvoir la construction et l’offre de logements en France. Un amortissement important sur les loyers est proposé aux particuliers pour les inciter à investir en minorant leur fiscalité.
La loi Jeanbrun en bref dans les textes en vigueur
- C’est quoi ? Une loi de défiscalisation immobilière pour bénéficier d’un amortissement de 3.5%, 4.5% ou 5.5% du prix d’achat si on s’engage à louer durant plusieurs années. On parle ici d’une déduction qui s’enlève des loyers avant le calcul de l’impôt et peut aussi s’imputer sur les salaires en cas de déficit.
- A quoi ça sert ? Le but est de permettre à certains de pouvoir acheter dans l’immobilier en minorant sa fiscalité. En parallèle, cela permet aussi à des ménages modestes de trouver un logement à loyer modéré.
- Comment ça fonctionne ? Il faut acheter ou rénover un bien immobilier et le louer vide pendant au moins 9 ans. Il faut aussi respecter des conditions, notamment un loyer modéré à des personnes modestes.
- La loi Jeanbrun est-elle valable dans le temps ? Ce nouveau statut appelé aussi bailleur privé a commencé en 2026. Il est valable pour tout achat immobilier jusqu’au 31 décembre 2028. L’avantage fiscal reste acquis dans le temps pour l’investisseur immobilier ayant respecté ces dates.
Comprendre la loi Jeanbrun en une minute
Vous achetez un bien immobilier pour le louer en location vide pendant 9 ans. Le loyer devra être modéré et votre locataire doit avoir des ressources inférieurs à un certain seuil à la signature du bail. En contrepartie, vous pourrez déduire une partie du prix du bien chaque année de vos revenus fonciers ce qui peut procurer un gain fiscal conséquent.
Comment fonctionne l’amortissement sur les loyers ?
La loi Jeanbrun offre un taux d’amortissement sur vos loyers de 3.5%, 4.5% ou 5.5%. Cet avantage fiscal se calcule sur une base correspondant à 80% de votre investissement immobilier. Il va venir en déduction des loyers déclarés tout au long de l’engagement de location permettant de réduire vos impôts et vos prélèvements sociaux. Il pourra même s’imputer sur vos salaires en cas de déficit. La baisse fiscale dure plusieurs années en achetant une seule fois dans l’immobilier.
Le Jeanbrun est aussi possible si vous rénovez un bien avec plus de 30% de travaux. L’amortissement sera alors de 3%, 3.5% ou 4%.
Quel gain fiscal via l’amortissement Jeanbrun selon la montant de votre achat ?
Un amortissement d’impôt de 5.5 % pendant 9 ans.
Pour l’achat d’un bien immobilier de 125 000 dans une TMI à 30%.
L’amortissement est de 5 500 € pendant 9 ans.
Soit une baisse d’impôt de 2 596 € par an.
Via le Jeanbrun, jusqu’à 23 364 € en gain fiscal sur votre achat immobilier.
Un amortissement d’impôt de 3.5% pendant 9 ans.
Pour l’achat d’un bien immobilier de 200 000 dans une TMI à 30%.
L’amortissement est de 5 600 € pendant 9 ans.
Soit une baisse d’impôt de 2643 € par an.
Via le Jeanbrun, jusqu’à 31 718 € en gain fiscal sur votre achat immobilier.
Un amortissement d’impôt de 4 % pendant 9 ans.
Pour l’achat d’un bien immobilier de 250 000 dans une TMI à 41 %.
L’amortissement est de 8 000 € pendant 9 ans.
Soit une baisse d’impôt de 4656 € par an.
Via le Jeanbrun, jusqu’à 41 904 € en gain fiscal sur votre achat immobilier.
Comment calculer l’amortissement Jeanbrun ?
Il est facile de calculer l’amortissement Jeanbrun. Il faut d’abord prendre 80% du prix de revient. Le prix de revient est la valeur d’achat de votre bien sans les frais afférents (notaire, taxes, travaux…). Ensuite, on applique le taux de réduction qui va dépendre du niveau de loyer que vous appliquez. Plus le loyer que vous choisissez de percevoir est faible, plus le taux d’amortissement est important :
- Pour un loyer Très social : prix de revient * 80% * 5.5 %
- Pour un loyer Intermédiaire : prix de revient * 80% * 3.5%
- Pour un loyer Social : prix de revient * 80% * 4.5%
Le résultat appelé amortissement ne s’enlève pas directement de vos impôts. Les loyers que vous allez percevoir doivent être déclarés comme revenus fonciers et vous pourrez déduire l’amortissement Jeanbrun de ces loyers. On évite ainsi la fiscalité sur les loyers et en cas de déficit, le reliquat s’enlèvera alors de vos salaires créant un gain fiscal.
Le calcul est le même pour les biens rénovés. En revanche, le taux d’amortissement est alors de 3%, 3.5% ou 4% selon le loyer que vous appliquez.
3 avantages en choisissant la loi Jeanbrun pour diminuer sa fiscalité.
Préparer un patrimoine immobilier à moindre cout.
L’amortissement spécifique à la loi Jeanbrun vous permettra d’avoir un gain énorme en impôt chaque année. A terme, vous avez acquis un bien immobilier de manière moins onéreuse.
Valoriser les enfants.
En cours de vie, il est possible de louer à ses enfants. A terme, c’est un bien que vous pourrez leur transmettre.
Préparation de la retraite.
Au terme de l’engagement de 9 ans, vous pourrez continuer de louer pour avoir des revenus complémentaires. Il sera aussi possible de vendre si vous avez d’autres projets.
Loi Jeanbrun : plusieurs conditions pour en bénéficier
Les règles du Jeanbrun pour les investisseurs.
Concernant le contribuable
Concernant le bien immobilier
Les conditions relatives au logement
Le logement doit respecter des conditions qui dépendent de plusieurs critères.
Les investissements éligibles à l’achat dans le neuf.
Pour avoir le Jeanbrun, il faut acheter :
- Logement neuf
- Logement acquis en VEFA (vente et l’état futur d’achèvement)
- Logement que l’acquéreur fait construire
- Logement ancien à rénover avec au moins 30% de la valeur du bien en travaux.
Dans tous les cas, le bien doit être situé en France et issu dans une habitation collective (c’est-à-dire un appartement).
Nombre de dispositif Jeanbrun éligible à desfiscalisation
Vous pouvez acheter plusieurs biens immobiliers éligibles au Jeanbrun sur la même année. En revanche, la somme de tous les amortissements est plafonnée. Il n’est pas possible de dépasser 8 000 € par an de déduction en loyer intermédiaire, 10 000 en loyer social et 12 000 en loyer très social.
Conditions relatives à la construction et délais ?
Il est primordial de respecter des dates au niveau de la signature chez le notaire et au niveau du permis de construire. Il faut que ces dates aient lieu entre le 19 février 2026 et le 31 décembre 2028. Cela ne marche que pour les batiments collectifs, les maisons ne sont pas possibles avec ce dispositif.
Performance énergétique pour le Jeanbrun.
Pour une acquisition de logements neuf, les DPE devraient déjà être respectés. Le Jeanbrun est aussi possible si vous faites des travaux dans un bien existant. Sur un tel cas, les travaux doivent représenter 30% ou plus du prix d’acquisition et la performance énergétique doit atteindre la classe A.
Les conditions relatives à la location
- Les conditions liées aux zones Jeanbrun A, Abis, B1, B2 et C pour le plafond des loyers.
On peut faire la loi Jeanbrun n’importe où en France. Pour autant, le pays a été découpé en 5 zones. Elles servent uniquement pour le calcul du loyer maximum. Pour chaque zone, il existe trois plafonds de loyer différents. C’est en choisissant parmi les 3 plafonds relatifs à votre zone que vous saurez si vous avez opté pour un loyer intermédiaire, un loyer social ou un loyer très social. Le loyer ne doit pas dépasser le plafond choisi. Plus vous prenez un plafond restrictif donnant un loyer faible, plus vous aurez un taux d’amortissement fort.
- Les conditions pour la mise en location d’un Jeanbrun
Engagement sur la durée de la location et possibilité de revendre. Le dispositif Jeanbrun suppose un engagement de louer vide pendant 9 années entières. Il est donc impossible de vendre avant ce délai sans devoir immédiatement rembourser les avantages fiscaux acquis via l’amortissement.
Il existe quelques rares conditions pour sortir avant sans redressement (décès, invalidité, chômage).
- Ressources maximums du locataire.
Le choix du locataire est important en loi Jeanbrun qui est un dispositif favorisant l’accession au logement des contribuables modestes. Il faudra réclamer l’avis d’imposition N-1 sur les revenus N-2 du locataire. Le revenu fiscal de référence présent sur le document doit être sous un seuil indiqué par décret. Les seuils varient selon la zone et le nombre de parts fiscales.
Exemple d’un investissement en loi Jeanbrun
Via un investissement en loi Jeanbrun, l’Etat va financer votre bien immobilier à hauteur de 17% via l’amortissement déduit des loyers. En parallèle, le locataire aide aussi à financer votre achat du fait des loyers qu’il vous verse. Cela représente 48 % de l’achat immobilier.
De fait, votre effort d’épargne restant est de 35% seulement.
Un investissement de 200 000 € sur 9 ans vous donne accès à un amortissement de 8 000 €. Dans une tranche fiscale à 30%, c’est un gain d’impôt de 3 776 € par an soit 33 984 € en tout.
Comment remplir sa déclaration d’impôt Jeanbrun ?
La première déclaration d’impôt Jeanbrun est primordiale. On vous conseille de faire appel à un professionnel pour ne pas faire d’erreurs. Il faudra d’abord remplir le formulaire 2044EB la première année. Il sert à valider les conditions du Jeanbrun avec la durée d’engagement, le plafond de loyer et le taux d’amortissement. En parallèle, vos loyers et charges déductibles doivent figurer sur une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044). Sur ce même formulaire, il ne faudra pas oublier de calculer et d’indiquer le montant de votre amortissement Jeanbrun qui est la clef pour défiscaliser correctement.
Découvrez notre article complet : les déclarations d’impôts à faire en loi Jeanbrun !
Pièges et risques en loi Jeanbrun !
Investir en Jeanbrun est un projet immobilier, il comporte donc forcément des risques. Avant de vous lancer, prenez connaissances des divers pièges pouvant exister. Il y’a des points déterminants qu’il faut prendre en compte, voici les conseils importants à respecter.